Varför betalar vi en månadsavgift i en bostadsrättsförening?

Vi har fått frågor om vad som ingår i månadsavgiften och vad den täcker. Vi hoppas att följande, som är en sammanställning från flera olika källor, förklarar vad månadsavgiften täcker.

Månadsavgiften är föreningens “hyra”, som ska täcka de gemensamma kostnaderna, t ex fastighetsskötsel, reparationer, uppvärmning, sophämtning, administration och inte minst, föreningens räntekostnader. Det är en ren självkostnadskalkyl, det finns inget vinstintresse, vi boende är ju själva ägare.

Precis som en vanlig hyra måste månadsavgiften vara betald senast sista vardagen innan månaden börjar. Om det inte sker, riskerar du att bli av med din bostadsrätt.

Så vad är en bostadsrätt? En vanlig missuppfattning är att man ”köper en lägenhet”. I vardagligt tal kan man säga så, men i strikt mening är det fel. Det man köper är inte själva lägenheten/radhuset och inte heller “tomten” i de fall huset har något som kan jämställas med tomt. Det man köper är ett medlemskap i en bostadsrättsförening. Man köper in sig i bostadsrättsföreningen och blir delägare i den ekonomiska föreningen. Samtidigt medföljer också rätten att bo i bostaden. Det är det som är själva innebörden i ordet ”bostadsrätt”.

I en bostadsrätt får man bo så länge man vill, och så länge man betalar sina avgifter (”hyran”) och sköter sig (se föreningens stadgar). När man sen vill flytta säljer man sin bostadsrätt, dvs man säljer (överlåter) sin ekonomiska andel till en ny köpare.

Varför skiljer det så mycket i månadsavgift i en bostadsrätt mellan en förening och en annan?

Det här påverkar månadsavgiften

Belåningen. Bostadsrättsföreningar har olika stora skulder. De med stora skulder har stora räntekostnader, och de med inga skulder har inga räntekostnader. Räknat på en genomsnittsränta på 4%, så ger en belåning på 10.000kr/m2 (som är ganska mycket) en kostnad på 400 kr/m2 enbart i räntekostnader (och ytterligare 100 kr i amorteringar, om man amorterar som man borde…)

Ränteläget. Räntekostnaderna beror inte bara på lånens storlek, även lånevillkoren varierar. Ser man på de senaste åren var räntan hösten 2008 uppe nära 6%, för att ett halvår senare vara nere på 1% ! Så stora variationer är ovanligt, men det har inneburit att vissa föreningar med lite tur och skicklighet haft mycket låga räntekostnader, medan andra inte lyckades lika bra. Nu (2015) är räntan åter på väg ner mot rekordlåga nivåer.

I en högt belånad förening är räntekostnaden den i särklass största kostnaden, och bidrar till att månadsavgiften blir mycket hög. Föreningens belåning och räntekostnader är ofta det som gör skillnad mellan en bra förening och en förening med ekonomiska problem.

Hyreslokaler. Många bostadsrättsföreningar i centrala lägen (särskilt Stockholm), har mycket stora inkomster från affärslokaler, kontorslokaler och garage. De kan i vissa fall vara så stora att hela föreningens drift betalas med dessa hyror. Medlemmarna (bostadsrättshavarna) kan i extrema fall bo nästan “gratis“.

Driftskostnaderna. En viktig faktor är hur bra styrelsen är på att hitta billiga avtal och hålla driftskostnaderna på ett minimum. Det kan skilja mer än man tror mellan olika föreningar, driften kan kosta allt mellan 200 upp till över 500 kr/m2.

Konsumtionsavgifter, eller taxebundna kostnader som värmekostnaden som är i särklass störst, och brukar utgöra 20% av hela föreningens omsättning. Men allt går inte till att värma huset, 1/3 används till att värma varmvattnet.

Vatten, el och sophämtning är övriga konsumtionsavgifter. Den gemensamma elen används bl a till belysning av gångvägar och allmänna områden, trappbelysning, hissar, tvättstugor och ventilation.

Tv, Bredband. Oftast kostnad för ett gemensamt analogt tv-utbud från comhem. Ibland har också föreningen någon form av gruppanslutet bredbandsnät.

Fastighetsskötsel, trädgård, småreparationer, snöröjning, trappstädning. Kallas ibland teknisk förvaltning. Utförs ofta på entreprenad genom avtal, eller av anställd personal, eller kanske av styrelsen och medlemmarna själva (i små föreningar).

Fastighetsunderhåll som reparationer och underhåll och fastighetsinvesteringar. Varje förening har kostnader för fastighetens reparationer och underhåll. Hur mycket som satsas på underhåll kan variera väldigt mycket mellan olika föreningar. Normalt genomsnittligt underhåll ligger på 150 kr/kvm, men många föreningar satsar mindre. För en nybyggd fastighet behövs det naturligtvis mindre.

Mycket kan gå sönder och måste repareras, och här anlitas olika slags entreprenörer och hantverkare. När stora saker ska åtgärdas krävs ofta hjälp av byggkonsult för upphandling och kontroll, och projekten planeras ofta långt i förväg. Tar i genomsnitt ca 20% av föreningens budget, men kommer väldigt ojämnt mellan åren. Är ofta det som gör att föreningen vissa år går back, och andra år går med vinst. För att jämna ut dessa svängningar mellan olika år använd avskrivningar och yttre reparationsfonden, men observera att allt detta enbart är bokföringstransaktioner, på pappret, inte i verkligheten.

Administration, eller ekonomisk förvaltning, ersättning till redovisningsbyrå eller förvaltare som sköter betalningar, bokföring, hyror och avgifter.

Förmåner/tillägg. Något som spelar roll är förstås vad som ingår i månadsavgiften, alltså vad medlemmarna får för sin avgift. Om både el och bredband ingår blir naturligtvis avgiften högre än i de föreningar där detta inte ingår. Och i en förening där värme och varmvatten betalas separat, där blir förstås månadsavgiften mycket lägre.

Personalkostnader. Större föreningar kan ha egna anställda, t ex för trappstädning och fastighetsskötsel. Stora föreningar kan också ha vicevärd eller förvaltare, som ansvarar för föreningens kontor och löpande skötsel. Föreningen måste då också betala sociala avgifter och andra löneomkostnader, och i vissa fall även uttagsskatt (en slags lönemoms).

Konsultkostnader, juridiska kostnader. Bostadsrättsföreningar kan ibland behöva experthjälp av konsult eller jurist. Kan bli dyrt, men är ofta av engångskaraktär. Om det gäller byggkonsult vid renoveringsprojekt brukar kostnaden bakas in i projektet.

Besiktningskostnader, t ex hissbesiktning, ventilationskontroll (OVK), energideklaration.

Revisionskostnader, till föreningens revisor och/eller till extern revisionsfirma.

Fastighetsskatten finns kvar men heter numera fastighetsavgift när den avser lägenheter.

Fastighetsförsäkring, måste alltid finnas. Skyddar fram för allt mot vattenskador, som är vanligaste skadan.

Övrigt. Det förekommer många andra utgifter och kostnader som kan vara både små och stora, t ex möteskostnader, kontorskostnader, föreningsaktiviteter. Ibland är de specificerade, men ofta klumpas de ihop under rubriken “Övriga fastighetskostnader” eller liknande.

Obs, alla ovannämnda poster redovisas inte alltid i detalj i boksluten. I många mindre föreningar är de hopslagna och oidentifierbara. T ex kan ibland alla utgifter redovisas på en enda rad, “Driftkostnader”, utan någon som helst specifikation av vad som ingår.

Moms. En bostadsrättsförening betalar alltid moms på allt, och kan i regel inte dra av för moms, eftersom bostadsupplåtelse inte är momsbelagd. Undantag kan gälla föreningens hyreslokaler.

Avskrivningar, är inte något föreningen betalar, utan är enbart en bokföringspost i resultaträkningen, pengarna stannar kvar i föreningen. Bakomliggande investeringar och amorteringar syns heller aldrig i resultaträkningen, bara i noterna.

Avsättning till yttre reparationsfonden. Detta är inte heller någon utgift eller någon kostnad. Inga pengar sätts in på något fondkonto, utan det är bara en omflyttning i balansräkningen, på pappret.

Amorteringar däremot, är något föreningen betalar, på riktigt, om det finns lån. Men syns aldrig i resultaträkningen, och redovisas sällan på något annat sätt heller. Men lånen minskar.

Styrelsen, och dess förmåga att räkna rätt. De är ju styrelsen som beslutar om årsavgiftens storlek, och det är inte alltid avgiften sätts på en lämplig och lagom nivå. Med en onödigt hög avgift bygger vissa föreningar upp onödigt stora reserver, det blir som ett smygande kapitaltillskott, medan föreningar med alltför låg avgift samlar på sig allt större och större underskott.

Kan månadsavgiften höjas hur som helst, utan att medlemmarna tillfrågas? Svaret är tyvärr ja. Det är föreningens styrelse, och ingen annan, som varje år bestämmer hur hög månadsavgiften ska vara.

En bra styrelse har koll på föreningens ekonomi, har lång framförhållning, och ser till att höja avgiften i små steg, t ex några procent varje år, om det skulle behövas med tanke på inflation och allmänna kostnadsökningar. Men alla styrelser är inte skickliga, och alla styrelser har inte bra framförhållning. Eller det kan vara så att det valts en ny styrelse som omvärderar situationen, och t ex kommer fram till att månadsavgiften måste upp ordentligt.

Det finns faktiskt ingen gräns för hur mycket månadsavgiften kan ändras. Det finns inte heller några regler eller möjlighet till förhandling som det finns för hyreslägenheter. Att månadsavgiften höjs 10 eller 20 % är inget ovanligt, och det finns exempel där avgiften höjts med 50%, utan förvarning! Sådana höjningar brukar komma plötsligt och oväntat, det ligger liksom i sakens natur. Det finns inget som säger att höjningar måste meddelas lång tid i förväg.

Det kan ju ha varit så att månadsavgiften under väldigt många år varit låg och oförändrad, och det är då anledningen till att den måste höjas så kraftigt. Man måste ta igen för alla år som avgiften varit för låg. Omfattande renoveringar kan vara en annan orsak till att avgiften höjs kraftigt.

Hur är det hos oss?

På avin för månadsavgiften finns tre belopp.
De är Avgift Bostad, Bränsle Bostad och Kabel-TV-avgift.

Avgift Bostad är det som täcker allt som nämnts ovan.
Bränsle Bostad är värme och varmvatten. Vår värme och vårt varmvatten kommer från fjärrvärme från Södertörns Fjärrvärmeverk. Vår gemensamma el till gemensamma installationer kommer från Luleå Kraft.
Kabel-TV avgiften avser ComHems fasta installation inom området som uppdaterades för cirka två år sedan (kostnadsfritt för föreningen) till nya dosor i samtliga bostäder och nytt kablage i område där det behövdes.

För mer detaljer om vilka utgifter just vår förening har, se våra årsredovisningar. De finns längst ner på sidan i länken.

Sammanställningen är gjord av Nini Tjäder, webmaster@skacklinge.se,
på uppdrag av BRF Skäcklinge Äng Styrelse.

Frågor? Maila styrelse@skacklinge.se